Les travaux en copropriété
Parties communes, parties privatives, assemblée générale et autorisations, ce qu'il faut savoir avant de lancer un chantier
Rénover son appartement, réunir deux lots, ouvrir un mur, ou engager le ravalement et l'isolation de tout l'immeuble : en copropriété, chaque projet de travaux croise des règles collectives. Le règlement de copropriété, l'assemblée générale, le syndic et, souvent, la mairie ont leur mot à dire. Bien préparé, un dossier passe sans difficulté ; mal anticipé, il peut retarder un chantier de plusieurs mois. Voici comment nous abordons ces projets.
Tout commence par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Ils disent ce qui appartient à chaque copropriétaire, les parties privatives, et ce qui appartient à tous, les parties communes. En règle générale :
Certains éléments sont ambigus : les fenêtres et volets, les balcons, les conduits de cheminée, les combles. Seul le règlement de l'immeuble tranche. C'est pourquoi nous le lisons systématiquement avec le projet, avant d'en arrêter le dessin.
Les travaux qui ne touchent que les parties privatives, sans effet sur l'aspect extérieur ni sur la structure, ne demandent pas d'autorisation de l'assemblée générale. Refaire une cuisine, déplacer une cloison légère, changer les revêtements relèvent du seul copropriétaire. Il doit néanmoins respecter le règlement (destination de l'immeuble, horaires, nuisances) et informer le syndic lorsque le chantier utilise les parties communes : protection de l'escalier et de l'ascenseur, stockage, évacuation des gravats.
Certains travaux d'apparence privative engagent pourtant l'immeuble. Un nouveau revêtement de sol dur peut dégrader l'isolation acoustique pour l'appartement inférieur ; une salle d'eau déplacée au-dessus d'une chambre voisine peut être interdite par le règlement. Nous les signalons dès l'esquisse.
Un copropriétaire qui veut, à ses frais, intervenir sur les parties communes ou modifier l'aspect extérieur doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. C'est le cas pour :
La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs majorités. L'autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux sur les parties communes à ses frais relève de la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24, celle des seuls présents et représentés. La vente d'une partie commune ou la modification du règlement relèvent en général de la double majorité de l'article 26.
Pour qu'une résolution soit votée, l'assemblée doit comprendre ce qu'on lui demande. Nous préparons un dossier transmis au syndic avec la demande d'inscription à l'ordre du jour : plans avant et après, note du bureau d'études structure, descriptif des travaux, attestations d'assurance des entreprises. Le règlement ou l'assemblée peuvent aussi exiger que l'architecte de l'immeuble valide le projet et suive les travaux qui touchent la structure. Une assemblée générale ordinaire ne se tient qu'une fois par an : il faut s'y prendre tôt, ou demander une assemblée spécifique.
À Paris 14e, notre projet de réunion de deux appartements de trois pièces sur un même palier prévoit de les faire communiquer par une ouverture dans la cloison de séparation. Dans le 5e arrondissement, deux appartements d'un même palier haussmannien ont été réunis sur 117 m². Ce type de projet engage toujours un dialogue avec la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires engage lui-même les travaux sur les parties communes : entretien, mise en conformité, ravalement, rénovation énergétique. À Paris, comme dans d'autres communes désignées par arrêté, les façades doivent être ravalées au moins tous les dix ans. Un ravalement important est aussi le moment où la loi impose en principe d'isoler la façade, sauf impossibilité technique, juridique ou disproportion économique.
Depuis la loi Climat et résilience, les copropriétés de plus de quinze ans doivent progressivement établir un projet de plan pluriannuel de travaux, fondé sur un diagnostic de l'immeuble, et alimenter un fonds de travaux. Ces outils permettent d'organiser l'entretien et la rénovation sur dix ans plutôt que de subir des urgences. MaPrimeRénov' Copropriété peut financer une rénovation énergétique collective qui atteint un gain énergétique minimal.
Le syndic exécute les décisions de l'assemblée, consulte les entreprises et suit les travaux ; le conseil syndical l'assiste et contrôle sa gestion. Pour des travaux importants, l'assemblée désigne un maître d'œuvre, architecte, qui conçoit le projet, consulte les entreprises, dirige le chantier et réceptionne les travaux. Un projet de rénovation énergétique gagne à être porté par un diagnostic global plutôt que par des devis isolés.
À Paris 18e, au 8 rue Ernestine, la réhabilitation d'immeuble que l'agence a conçue pour Paris Habitat comprend une reprise en sous-œuvre sur micropieux et une isolation thermique par l'extérieur en fibre de bois. À Montreuil, pour une opération de huit logements sociaux entièrement restructurée, les façades d'intérêt patrimonial sont conservées. Ces chantiers ne relèvent pas d'une copropriété, mais ils montrent les questions qu'un immeuble ancien pose à grande échelle : structure, isolation, patrimoine.
En plus de l'accord de la copropriété, certains travaux demandent une autorisation de la mairie. Le ravalement, le remplacement des fenêtres par un modèle différent, la pose d'une isolation extérieure, la création d'une ouverture ou d'une verrière relèvent d'une déclaration préalable, voire d'un permis de construire si la surface ou la structure sont modifiées de façon importante. Dans les secteurs protégés, l'architecte des Bâtiments de France est consulté. L'accord de l'assemblée générale et l'autorisation d'urbanisme sont deux démarches distinctes : l'une ne dispense jamais de l'autre.
L'agence accompagne des copropriétaires pour la rénovation de leur appartement, et des copropriétés ou des bailleurs pour la réhabilitation de leurs immeubles : lecture du règlement, dossier pour l'assemblée générale, autorisations, conception et suivi de chantier. Voyez nos projets de rénovation d'appartement à Paris et de logements collectifs, ou contactez l'agence.
À lire aussi
Nos réalisations