Diviser son terrain et construire une seconde maison
Densifier sa parcelle sans la défigurer : les règles, les étapes et les points de vigilance
Un grand jardin, une maison devenue trop grande, un enfant qui cherche à se loger à proximité : de nombreux propriétaires envisagent de construire une seconde maison sur leur terrain, pour la vendre, la louer ou y loger un proche. Cette densification douce, encouragée par l'objectif de zéro artificialisation nette, demande de vérifier ce que permet le plan local d'urbanisme, de choisir entre division et copropriété, de régler l'accès et les réseaux, et de concevoir les deux maisons ensemble. Voici la démarche que nous suivons.
Dans les quartiers de maisons individuelles, bien des parcelles restent largement sous-occupées. Construire une seconde maison au fond d'un jardin, à côté d'une maison existante ou à la place d'un garage permet de créer des logements sans consommer de terres agricoles ou naturelles. Cette démarche a été popularisée en France au début des années 2010 sous le nom de BIMBY, pour Build In My BackYard, « construire dans mon jardin ». Elle rejoint l'objectif de zéro artificialisation nette fixé pour 2050 par la loi Climat et résilience, qui pousse les communes à mieux utiliser les terrains déjà urbanisés.
Pour le propriétaire, l'intérêt est patrimonial : valoriser une partie de son terrain, financer la rénovation de sa maison, loger un proche ou préparer une transmission. Encore faut-il que le projet respecte les règles d'urbanisme, ménage les voisins et ne sacrifie pas ce qui fait la qualité du quartier : les jardins, les arbres, la lumière.
Le PLU de la commune fixe ce qui peut être construit : emprise au sol maximale, hauteur, distances à respecter par rapport à la rue et aux limites séparatives, part de pleine terre ou d'espaces végétalisés à conserver, places de stationnement à créer, conditions d'accès. Depuis la loi ALUR de 2014, il ne peut plus imposer de coefficient d'occupation des sols ni de surface minimale de terrain, mais les autres règles suffisent souvent à rendre un projet possible ou non. Certains PLU protègent des secteurs pavillonnaires ou des cœurs d'îlots ; d'autres y favorisent au contraire la densification.
Avant toute dépense importante, un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé à la mairie sur la base d'une esquisse, indique si l'opération envisagée est réalisable. Il faut aussi tenir compte des servitudes, des plans de prévention des risques et, à proximité d'un monument historique, de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Diviser un terrain pour y construire relève du régime du lotissement, même lorsqu'un seul lot est créé. Dans le cas le plus courant, sans création de voie ni d'espace commun et hors des secteurs protégés, une déclaration préalable suffit. Si la division crée une voie ou des espaces communs, ou si le terrain se trouve dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, un permis d'aménager est nécessaire.
Le géomètre-expert établit le plan de division et borne les deux terrains. La nouvelle maison fait ensuite l'objet de son propre permis de construire. Il faut enfin vérifier que la maison existante, sur son terrain réduit, reste compatible avec les règles qui s'appliquent : distances aux nouvelles limites, emprise, espaces verts, stationnement.
Le terrain détaché doit être desservi : par un accès direct sur la rue, par une bande d'accès dont le PLU fixe souvent la largeur, ou par une servitude de passage sur le terrain conservé. Il faut aussi prévoir les branchements à l'eau, à l'assainissement collectif ou individuel, à l'électricité et aux télécommunications, dont le coût varie fortement selon la distance aux réseaux, ainsi que la gestion des eaux pluviales sur la parcelle.
Les voisins sont directement concernés : vues, ensoleillement, bruit. Le Code civil encadre les vues sur les terrains voisins, et un permis peut faire l'objet d'un recours dans les deux mois qui suivent son affichage sur le terrain. Présenter le projet en amont aux voisins évite bien des difficultés.
Une bonne division se dessine à partir des deux maisons, et non d'une ligne tirée sur le plan cadastral : une implantation qui préserve la lumière et l'intimité de chacune, des jardins suffisamment profonds, des arbres conservés, un accès mutualisé quand c'est possible. La nouvelle maison peut être compacte, bien orientée et performante, et devenir l'occasion de repenser l'ancienne.
Dans le Var, dans un quartier de maisons individuelles construites à partir des années 1980 sur un ancien espace boisé, un propriétaire a souhaité diviser et densifier sa parcelle. La division foncière lui a permis de détacher un terrain constructible, sur lequel l'agence a conçu une maison neuve de 135 m², avec jardin et piscine, jusqu'au dépôt du permis de construire.
La densification peut aussi prendre la forme d'un petit immeuble. À Malakoff, dans un quartier à dominante pavillonnaire, l'agence a conçu pour un maître d'ouvrage privé un immeuble de quatre logements sur trois niveaux, bordé par la Coulée verte du Sud parisien. À Fontenay-aux-Roses, elle a conçu trois logements neufs sur une parcelle qui accueillait déjà deux bâtiments de logements, dans un secteur de patrimoine bâti protégé : le projet a été élaboré en concertation avec les architectes des Bâtiments de France. Et à Boulogne-Billancourt, une maison de ville se prolonge en fond de parcelle par une annexe habitable, reliée à la maison par un passage ouvert sur le jardin.
Le choix entre division et copropriété dépend du projet. Vendre le terrain détaché procure une somme immédiate, mais la plus-value réalisée est en principe imposable, même lorsque la maison conservée est la résidence principale. Garder l'ensemble permet de louer ou de loger un proche, mais suppose d'organiser l'entretien de ce qui est partagé, voire de créer une copropriété horizontale ou une association syndicale lorsque l'accès est commun. La construction neuve est soumise à la taxe d'aménagement, et l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage. Le notaire, le géomètre-expert et l'architecte gagnent à travailler ensemble dès l'esquisse.
L'agence étudie la capacité d'une parcelle, compare les scénarios de division ou d'extension, conçoit la nouvelle maison et monte les dossiers d'urbanisme. Découvrez nos projets d'extension et de surélévation dans les Hauts-de-Seine, notre guide déclaration préalable ou permis de construire, ou contactez l'agence.
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