Réhabiliter une résidence de logement social
Diagnostic, performance énergétique, patrimoine et travaux en site occupé, les étapes que nous menons avec les bailleurs
Isoler une façade d'après-guerre sans la dénaturer, remplacer menuiseries et ventilation dans des logements habités, mettre les cages d'escalier en sécurité, atteindre l'étiquette énergétique visée : la réhabilitation d'une résidence sociale cumule les contraintes techniques, réglementaires et humaines. Elle se joue dès le diagnostic, dans le choix du niveau d'ambition et dans le dialogue avec les locataires. Ce guide présente la démarche que nous suivons avec les bailleurs sociaux, de l'état des lieux au chantier.
Une grande partie du parc social a été construite entre l'après-guerre et les années 1970. Ces immeubles ont souvent une structure saine, mais leur enveloppe, leurs équipements et leurs parties communes ne répondent plus aux attentes en matière de confort, de consommation d'énergie, de sécurité et d'accessibilité. La loi Climat et résilience a en outre fixé un calendrier : depuis 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location, et ce sera le cas des logements classés F en 2028 puis E en 2034.
Réhabiliter permet de garder les locataires dans leur quartier, de conserver le bâti et le carbone déjà investi dans sa structure, et souvent de dépenser moins qu'une démolition suivie d'une reconstruction. Nous abordons chaque réhabilitation comme un projet d'architecture à part entière, et non comme une simple liste de travaux.
Le diagnostic rassemble les plans d'origine quand ils existent, un relevé, l'analyse de la structure, de l'enveloppe, des réseaux, de la ventilation, de la sécurité incendie et de l'accessibilité, ainsi que les repérages réglementaires imposés avant travaux. Il recense aussi les matériaux et les équipements qui pourront être conservés ou réemployés.
Les pathologies doivent être comprises avant d'être traitées. Rue Berzélius et rue de la Jonquière, dans le 17e arrondissement de Paris, la réparation des 81 balcons d'une résidence de Paris Habitat construite dans les années 1960 a commencé par un état des bétons et des armatures. Ce constat a conduit à réparer les bétons et à traiter les armatures sur l'ensemble des balcons, et à renforcer la structure de neuf d'entre eux.
Les locataires et les gardiens connaissent les défauts d'un immeuble mieux que quiconque : condensation, logements trop chauds en été, courants d'air, bruit, locaux communs inadaptés. Des visites de logements et des échanges avec les habitants complètent utilement l'expertise technique.
Le diagnostic débouche sur des scénarios, comparés selon leur coût, leur performance, leur durée de chantier, leur impact sur les locataires et leur bilan carbone. À Bois-d'Arcy, pour la résidence Robespierre de Seqens, 30 logements construits avant 1967, l'avant-projet a comparé trois variantes pour atteindre l'étiquette C. Elles combinent, à des degrés divers :
La stratégie privilégie des ouvrages durables et démontables, compatibles avec de futures interventions.
L'ambition peut aller plus loin. À Dugny, Seine-Saint-Denis Habitat a confié à l'agence, mandataire d'un groupement de maîtrise d'œuvre, la réhabilitation des 398 logements de la cité-jardin du Moulin. Le projet vise l'étiquette B et l'éligibilité au dispositif « Seconde vie ». Il prévoit le raccordement au réseau de chaleur géothermique, le remplacement des menuiseries, la rénovation de la ventilation et la mise en sécurité des cages d'escalier.
Villa Jean Godard, dans le 12e arrondissement, l'immeuble de 1904 réhabilité pour Elogie-Siemp abandonne le gaz au profit d'une ventilation mécanique, d'un chauffage électrique et d'une production d'eau chaude thermodynamique. Il vise la certification BEE Logement Rénovation et le label BBC Effinergie Rénovation.
Le montage financier se prépare en parallèle : éco-prêt logement social, certificats d'économies d'énergie, aides des collectivités. Après des travaux d'économie d'énergie, une contribution des locataires au partage des économies de charges peut aussi être demandée, dans le cadre prévu par la loi.
Cités-jardins, ensembles de l'après-guerre, immeubles faubouriens : le logement social compte un patrimoine architectural souvent méconnu. Certains ensembles bénéficient du label « Architecture contemporaine remarquable » ou d'une protection au plan local d'urbanisme. Une isolation par l'extérieur mal conçue peut effacer en quelques mois ce qui fait la qualité d'une façade : modénatures, matériaux, proportions des baies.
La cité-jardin du Moulin a été conçue par l'architecte Félix Dumail et édifiée au sortir de la guerre. Elle compte une vingtaine de bâtiments de un à quatre étages autour d'un vaste espace vert. L'isolation par l'extérieur y est étudiée pour respecter les façades en béton à granulats lavés.
Au 8 rue Ernestine, dans le 18e arrondissement, l'immeuble de Paris Habitat est traité différemment selon ses façades. Sur rue, la façade est ravalée et ses modénatures sont préservées. Sur cour, elle reçoit une isolation en fibre de bois sous enduit et des menuiseries neuves en bois.
À Montreuil, pour Vilogia, deux anciennes maisons-ateliers repérées comme patrimoine bâti à protéger par le plan local d'urbanisme intercommunal sont restructurées. La surélévation de la plus basse prolonge ses murs et reprend les modénatures de la façade voisine.
Réhabiliter, c'est aussi garder ce qui peut l'être. Villa Jean Godard, les logements sont curés et réaménagés en conservant les parquets, une partie des portes intérieures et six salles d'eau ; une notice de réemploi recense les éléments conservés ou réutilisés. Rue Berzélius, tous les garde-corps existants sont conservés et reçoivent de nouveaux pieds de fixation. À Dugny, la démarche de réemploi accompagne les études dès le diagnostic.
La plupart des réhabilitations se font en présence des locataires. La loi impose au bailleur de mener une concertation avec leurs représentants avant une opération d'amélioration qui a une incidence sur les loyers ou les charges. Au-delà de cette obligation, la réussite du chantier repose sur une information continue :
Le phasage limite la gêne. Rue Berzélius, les travaux avancent colonne par colonne sous échafaudage. Lorsque l'immeuble est vacant, comme au 8 rue Ernestine, des interventions plus lourdes deviennent possibles, jusqu'à la reprise des fondations en sous-œuvre.
L'agence réalise des diagnostics, des études de scénarios et des missions complètes de réhabilitation pour les bailleurs sociaux, en groupement avec des bureaux d'études techniques, d'économie et de réemploi. Découvrez nos projets de logements collectifs en Seine-Saint-Denis et à Paris, lisez notre guide sur les travaux en copropriété ou contactez l'agence.
À lire aussi
Nos réalisations