Redynamiser par le commerce
Rez-de-chaussée, dalles commerciales, halles et locaux publics, pour faire revenir le commerce là où la ville en a besoin
Une vitrine vide se voit plus qu'un logement vacant. Dans les centres anciens, sur les dalles des années 1970 comme dans les quartiers récents, la fermeture des commerces fragilise l'animation, le sentiment de sécurité et l'image de toute une commune. La collectivité ne peut pas ouvrir des boutiques à la place des commerçants, mais elle peut agir sur les lieux, sur le foncier et sur les conditions d'installation. Ce guide prolonge notre guide consacré à la revitalisation des centres-villes, en se concentrant sur le commerce lui-même : ses locaux, ses parcours et les outils pour le faire revenir.
La vacance commerciale tient rarement à une seule cause. La concurrence des zones périphériques et du commerce en ligne, la baisse de fréquentation d'un quartier, des loyers déconnectés de la réalité locale ou des propriétaires peu présents se combinent avec des locaux devenus inadaptés : surface trop petite ou trop grande, vitrine étroite, accès difficile, absence de réserve, impossibilité d'installer une extraction pour la restauration.
Le diagnostic commence donc cellule par cellule : activité, état, surface, statut d'occupation, durée de la vacance. Il se poursuit par l'observation des parcours et des flux, par l'identification des locomotives qui attirent la clientèle, marché, boulangerie, pharmacie, supérette, mais aussi mairie, école ou médiathèque, et par des entretiens avec les commerçants et les propriétaires. Il révèle souvent un linéaire commercial trop long pour la clientèle disponible.
Plutôt que de chercher à remplir chaque local, nous recommandons de concentrer le commerce sur un parcours court et continu, entre deux ou trois locomotives, et d'accepter que des cellules plus éloignées changent d'usage : services, artisanat, ateliers, locaux associatifs. Des trottoirs confortables, un stationnement de courte durée, des places de livraison et des arceaux pour les vélos complètent ce parcours.
Les marchés et les halles jouent un rôle majeur dans l'animation d'un centre. À La Verdière, dans le Var, l'agence a étudié en 2017 un nouvel espace public, attractif et en partie commercial, destiné à désengorger la Grand Rue ; une halle y joue sur une double temporalité, puisqu'elle accueille le marché et sert de terrain couvert pour la boule provençale.
Beaucoup de villes ont hérité d'ensembles commerciaux sur dalle, séparés de la rue et conçus pour un commerce qui a changé. Ils cumulent les difficultés : faible visibilité depuis l'espace public, accès par des escaliers ou des trémies, étanchéités vieillissantes, propriétés imbriquées entre la commune, des copropriétés et des bailleurs, contraintes de livraison et de stationnement souterrain.
À Saint-Ouen-l'Aumône, la dalle basse du Grand Centre a fait l'objet d'un projet de revitalisation pour la Ville. La mission de l'agence associe une étude urbaine, des aménagements paysagers sur dalle et une mission complète de maîtrise d'œuvre pour l'extension des commerces existants : trois cellules commerciales créées, une pharmacie agrandie de 71 m², un local de bureaux, deux trémies couvertes et une toiture végétalisée, avec une architecture modernisée et unifiée qui redonne de la cohérence à la place. Engagé en 2021, le projet est passé par le permis de construire et par la commission d'aménagement commercial ; le chantier a été réceptionné en juillet 2025.
À Gennevilliers, le centre administratif, culturel et commercial réalisé à la fin des années 1970, dominé par la mairie, a fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle de redynamisation urbaine et commerciale, à laquelle l'agence a participé au sein d'une équipe dont Paris U était mandataire. L'un de ses objectifs était de créer un centre animé, à la fois polarité commerciale et résidentielle. La deuxième phase de la ZAC Centre-Ville installe aujourd'hui des commerces le long des boulevards Gabriel-Péri et Camélinat. Sur l'îlot voisin, la rampe de sortie du grand parking, qui sert aussi aux camions du centre commercial, a dû être intégrée à la réflexion sur les abords : la logistique fait partie du projet commercial.
Un local commercial est un objet d'architecture à part entière. Hauteur sous plafond, profondeur, largeur de vitrine, accessibilité des personnes à mobilité réduite, réserves, gaines techniques et extraction, accès de livraison : ces caractéristiques décident de la possibilité d'y installer un commerce viable. Nous les étudions avec le futur exploitant lorsqu'il est connu, et en prévoyant plusieurs scénarios d'occupation lorsqu'il ne l'est pas encore.
La devanture compte autant que l'intérieur. À Ollioules, dans le Var, l'agence a contribué en 2013 à un cahier de prescriptions pour les devantures commerciales du centre-ville, élaboré pour le CAUE du Var au sein d'une équipe dont MHAA était mandataire. Ses illustrations comparent plusieurs dispositions de vitrines, d'enseignes et de stores, de la devanture en applique à la vitrine logée dans la baie.
À Goussainville, au cœur du Vieux Pays, la Ville a confié à l'agence la réhabilitation d'un bâtiment ancien, qui accueillera la Maison du Vieux Pays, centre associatif communal, et la construction d'un local commercial face à l'église, place Hyacinthe-Drujon. Le local est bâti en structure bois, acier et pierre, avec les moellons issus de la démolition de l'aile qui donnait sur la place. Le chantier, conduit en site occupé, a démarré en février 2026. Réunir un équipement associatif et un commerce sur une même place crée des allées et venues qui profitent à l'un comme à l'autre.
La collectivité dispose de plusieurs leviers, qui gagnent à être combinés :
À Goussainville, la Ville a ainsi lancé un appel à projets pour choisir l'exploitant du local commercial du Vieux Pays, avant même la fin du chantier.
L'agence accompagne les collectivités du diagnostic commercial et urbain à la maîtrise d'œuvre des locaux et des espaces publics, en lien avec les opérateurs et les futurs exploitants. Découvrez notre guide pour revitaliser un centre-ville, nos projets de locaux professionnels et commerces, nos missions pour les collectivités des Hauts-de-Seine, ou contactez l'agence.
À lire aussi
Nos réalisations