Requalifier une zone d'activité
Densifier, verdir et relier à la ville les zones d'activité vieillissantes, sans en chasser les entreprises
Hangars bas, parkings surdimensionnés, voiries routières, clôtures et talus : beaucoup de zones d'activité construites depuis les années 1970 ont mal vieilli. Elles accueillent pourtant une part importante des emplois de leur territoire, et l'objectif de zéro artificialisation nette rend difficile la création de nouvelles zones. Leur requalification devient un enjeu majeur pour les collectivités. Nous les abordons comme des morceaux de ville à densifier, à requalifier et à valoriser, avec les entreprises qui y travaillent.
Les zones d'activité ont été conçues pour une économie et une mobilité qui ont changé. Implantées en entrée de ville ou le long des grands axes, elles juxtaposent des parcelles privées closes, desservies par des voiries routières et entourées de stationnements. Le bâti, souvent bas et peu isolé, vieillit ; certaines activités déclinent et laissent des friches, quand d'autres, la logistique, le bâtiment, l'artisanat productif ou l'économie sociale et solidaire, cherchent au contraire des locaux adaptés.
La sobriété foncière change la donne. La loi Climat et résilience de 2021 a fixé l'objectif de zéro artificialisation nette en 2050, avec une première étape de réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. Plutôt que d'ouvrir de nouvelles zones toujours plus loin, il s'agit d'intensifier celles qui existent.
Intensifier ne veut pas dire convertir. Nous défendons le maintien d'emprises dédiées à l'activité au cœur des territoires : elles préservent des emplois de proximité, évitent d'éloigner les entreprises et limitent l'allongement des trajets. La mixité avec le logement peut se justifier aux franges d'un centre, au cas par cas, mais elle ne doit pas chasser des activités qui n'auraient plus nulle part où aller.
La requalification commence par un diagnostic précis, parcelle par parcelle. Nous constituons un socle de données dans un système d'information géographique : cadastre, fichiers fonciers, valeurs foncières, base Sirene des entreprises, occupation du sol, orthophotographies récentes et anciennes, règles du plan local d'urbanisme. Ces données, croisées avec des visites et des entretiens avec le gestionnaire de la zone et les entreprises, permettent de repérer :
Ce croisement permet de distinguer ce qui peut évoluer rapidement de ce qui demandera une action publique, portage foncier ou remembrement, et de hiérarchiser les interventions à court, moyen et long terme. Notre guide Cartographier un territoire détaille cette méthode.
Beaucoup de leviers ne demandent aucun changement de règle. Mutualiser le stationnement entre plusieurs entreprises, partager des services, restauration, gestion des déchets, logistique du dernier kilomètre, construire sur des parkings ou des aires de stockage, ajouter des mezzanines ou surélever lorsque la structure le permet : ces actions libèrent des mètres carrés sans consommer de sol supplémentaire. Elles supposent un dialogue avec chaque entreprise, car l'intensification ne doit jamais compromettre le fonctionnement d'une activité.
À Nanterre, les études de programmation et de faisabilité menées en 2018 pour l'Electrolab, une association qui partageait son bâtiment avec une entreprise sur le départ, ont ainsi exploré la création d'ateliers, de bureaux et d'espaces d'expérimentation sur place, en comparant la restructuration de l'existant, la surélévation et la reconstruction partielle.
Lorsque les règles bloquent, hauteurs, emprise au sol, normes de stationnement, nous proposons des évolutions ciblées du plan local d'urbanisme et de ses orientations d'aménagement, en comparant ce que permet le site avec et sans ces évolutions. L'agence travaille aussi à l'échelle d'un PLU intercommunal : pour la Communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise, elle a réalisé des schémas d'orientation et des études de faisabilité sur des secteurs stratégiques, dans le cadre de l'élaboration de ce document.
Une zone d'activité est souvent l'un des espaces les plus minéraux d'une commune. Sa requalification est l'occasion de désimperméabiliser, de gérer les eaux pluviales en surface par des noues et des bassins plantés, de végétaliser les toitures ou d'y installer des panneaux solaires, de planter les limites et les délaissés pour en faire des continuités écologiques et des îlots de fraîcheur. Le traitement des entrées de ville et des lisières avec les quartiers voisins compte autant que celui de chaque parcelle. Nos guides consacrés à la désimperméabilisation des sols et à l'îlot de chaleur prolongent ces questions.
Une zone d'activité fonctionne rarement sans voiture. Rapprocher ses accès des arrêts de transport en commun, créer des liaisons piétonnes et cyclables vers les quartiers voisins, aménager de vrais espaces publics là où ne passaient que des véhicules, tout cela améliore le quotidien des salariés et l'image de la zone.
À Marcheprime, en Gironde, l'étude urbaine et paysagère conduite en 2022 avec Paris U et Complémenterre partait d'un constat : routes départementales, quartiers pavillonnaires, zones d'équipements et lisières forestières peinent à faire ensemble. Elle a défini une trame d'espaces publics et de liaisons douces, le traitement des entrées de ville et des lisières, et des règles d'implantation et de gabarits pour les secteurs appelés à muter, réunies dans un plan-guide et un cahier d'orientations paysagères.
À Conflans-Sainte-Honorine, l'étude urbaine menée en 2022 sur une grande parcelle occupée par une moyenne surface commerciale et sur les parcelles voisines, en bordure d'un axe desservi par les transports en commun, a mis en évidence un conflit d'échelle entre la densification permise par le PLU intercommunal et le tissu pavillonnaire environnant. Elle propose des orientations d'aménagement concertées entre les parcelles mutables et le tissu qui les entoure. À Méounes-lès-Montrieux, dans le Var, l'étude de 2017 a préparé ensemble une zone d'activité et un quartier de logements en entrée de bourg, avec des fiches de lots et des coupes de principe.
L'agence accompagne les collectivités et les aménageurs du diagnostic foncier aux scénarios de requalification, jusqu'aux évolutions réglementaires et à la conception des espaces publics. Découvrez nos missions pour les collectivités, nos projets de locaux professionnels, ou contactez l'agence.
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