Requalifier une friche industrielle
Transformer un site délaissé en quartier, en tenant ensemble pollution, patrimoine, programme et calendrier
Usines fermées, entrepôts vides, emprises ferroviaires ou commerciales délaissées : les friches sont aujourd'hui l'une des principales ressources foncières des communes. Avec l'objectif de zéro artificialisation nette, reconstruire la ville sur elle-même n'est plus une option mais une nécessité. Requalifier une friche reste pourtant une opération longue et risquée, qui demande de connaître le sol, d'évaluer le patrimoine, de bâtir un programme réaliste et de mobiliser des financements. Voici les étapes que nous proposons aux collectivités.
La loi Climat et résilience de 2021 fixe l'objectif de zéro artificialisation nette des sols à l'horizon 2050, avec une première étape de réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur la décennie 2021-2031 par rapport à la précédente. Pour les collectivités, cela signifie que l'essentiel des besoins en logements, en activités et en équipements devra être satisfait dans l'enveloppe urbaine existante. Les friches, déjà artificialisées, deviennent des gisements prioritaires.
Ces sites cumulent pourtant les difficultés : propriétaires multiples ou défaillants, bâtiments dégradés, sols pollués, enclavement, coût de remise en état supérieur à la valeur de sortie. C'est pour combler ce déficit que l'État a mis en place des aides dédiées, d'abord le fonds friches du plan de relance, puis une mesure du Fonds vert.
Le premier travail est historique et documentaire : quelles activités se sont succédé, quels produits ont été stockés, où se trouvaient les cuves, les ateliers, les dépôts. La base de données des anciens sites industriels et activités de service (CASIAS), les secteurs d'information sur les sols et les archives de l'installation classée, lorsqu'elle existait, donnent des premières indications.
Viennent ensuite les investigations : sondages de sols, analyses des eaux souterraines et des gaz du sol. Elles permettent d'établir un plan de gestion, qui définit les mesures nécessaires pour rendre le site compatible avec les usages futurs : excavation et évacuation, traitement sur place, confinement, ou adaptation du programme. Un logement, une crèche ou un jardin partagé ne demandent pas les mêmes garanties qu'un entrepôt ou un parking. Dans certains cas, la demande de permis doit être accompagnée d'une attestation d'un bureau d'études certifié garantissant la prise en compte de la pollution.
Une friche industrielle n'est pas un terrain vide. Halles, sheds, cheminées, bâtiments administratifs, murs de clôture ou voies ferrées racontent l'histoire du lieu et de ceux qui y ont travaillé. Nous faisons un relevé et une évaluation de chaque bâtiment : intérêt patrimonial, état structurel, capacité à accueillir de nouveaux usages. Conserver une halle pour en faire un marché, des ateliers ou un équipement public coûte souvent moins cher, en carbone comme en argent, que démolir et reconstruire, et donne au futur quartier une identité immédiate.
Accès, desserte en transports, continuités avec les quartiers voisins, risques naturels, trame verte et bleue, réseaux : la friche doit être lue à l'échelle de la commune. Un site enclavé ne trouvera pas de preneur sans création de voies ou de franchissements ; un site en bord de rivière peut retrouver une continuité paysagère perdue.
Un programme mixte, logements, activités artisanales et productives, équipements, commerces de proximité, espaces publics et paysagers, répartit les risques et fait vivre le site à toute heure. Il permet aussi de maintenir une part d'activité économique en ville, que la pression foncière tend à chasser. La programmation se construit avec les besoins de la commune et de l'intercommunalité, l'état du marché immobilier et les contraintes du sol : les usages sensibles se placent là où la pollution est la plus faible ou la plus facile à traiter.
Nous travaillons par scénarios : conservation plus ou moins importante du bâti, densités différentes, répartition des programmes, phasage. Chacun est évalué au regard de son bilan d'aménagement, de son impact environnemental et de sa qualité urbaine. Les élus choisissent sur cette base, en connaissance de cause.
Entre la fermeture d'un site et sa transformation, plusieurs années peuvent s'écouler. Des occupations temporaires, ateliers, associations, événements, jardins, permettent d'ouvrir le site au public, de tester des usages et de limiter la dégradation. Elles doivent être compatibles avec l'état du sol et des bâtiments.
Le montage associe généralement plusieurs acteurs : la collectivité, un établissement public foncier pour l'acquisition et le portage, un aménageur public ou privé, et des opérateurs immobiliers. Les financements possibles comprennent les aides de l'État pour le recyclage foncier, celles de l'ADEME pour la dépollution lorsque le responsable est défaillant, les fonds régionaux et européens, et les recettes de cession des charges foncières. Le choix de la procédure, concession d'aménagement, ZAC, projet urbain partenarial, dépend de l'échelle et du niveau de maîtrise souhaité par la collectivité.
À Charleville-Mézières, l'agence a réalisé une étude urbaine pour la reconversion de l'usine Deville, ancien site industriel de la ville. À Bagnolet, une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage a porté sur la faisabilité de 335 logements étudiants dans le quartier Gallieni, aujourd'hui à dominante d'activités. Pour la Communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise, dans le cadre de l'élaboration de son PLU intercommunal, nous avons défini des schémas d'orientation et des études de faisabilité sur plusieurs secteurs stratégiques des Boucles de la Seine.
Une friche suscite souvent des attentes fortes chez les riverains : inquiétude face à la pollution, crainte d'une densification, attachement à un site où beaucoup ont travaillé. Nous associons les habitants, les anciens salariés lorsque c'est possible, les associations et les entreprises voisines dès le diagnostic : visites du site, ateliers sur les usages souhaités, présentation des scénarios. Cette démarche fait émerger des usages et des récits qui enrichissent le programme, et permet d'expliquer clairement les choix faits en matière de dépollution et de conservation du bâti.
Une requalification de friche se compte en années : un à deux ans d'études et de diagnostics, puis l'acquisition, la dépollution et la démolition sélective, puis l'aménagement et les constructions, souvent par tranches. Engager tôt les études de sol et la maîtrise foncière est le meilleur moyen de raccourcir ces délais.
L'agence accompagne les collectivités, les établissements publics et les aménageurs de l'étude de potentiel à la programmation et à la conception des espaces publics, en associant architecture, urbanisme et paysage. Découvrez nos missions pour les collectivités, notamment en Seine-Saint-Denis, ou contactez l'agence.
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